惠州大亚湾临深对比东莞临深,哪里比较适合投资刚需购房？？

• 分类：二手房
• 2021-02-22
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惠州大亚湾临深对比东莞临深,哪里比较适合投资刚需购房？？

关于临深，东莞临深、惠湾临深。也有房友问过我东莞那边的房子，感到抱歉，现在没怎么关注东莞那边，自从两位表姐买了东莞房子特意去那边给她们看过。东莞的发展前景个人认为还是比惠湾好点，毕竟处于广深中间，自身经济实力也强，人口众多。能买东莞就可以买东莞的，目前东莞楼价相对偏高。这就涉及到首付和月供预算这块。东莞的话，新房需要社保，很多开发商可以配合社保到位后再按揭网签。主要要开发商配合办社保。至于东莞二手房，是不需要社保的，不限购的，很多房友可能不大了解。另外，东莞也针对深圳购房客推出了不限购的公寓，老实说，这个很坑爹。在东莞还买公寓做什么？首付五成，按揭十年。能买住宅却被误导去买公寓，也很可惜。

这是对东莞临深的看房，房友需要了解东莞的可以寻找那边的专业人士。买房，务必不要闭门造车，出门就是赚。有空就要出去看看房子，这样找到满意房子的可能性才会大，因为了解多了了解清楚了，对自己做出的决定就有充足的依据。不至于像某些网友分享的被骗了定金要维权什么的。

但是今天的主题是惠湾临深购房，目前打算定居在大亚湾这边。结合新房跟片区二手房，感触颇多，正好有点灵感，就写写。

老生常谈的地段，不如细说下地段是什么东西。我的理解是，地铁、名校、商圈、政府。这四个要素。

地铁。目前能板上钉钉的东西，是深圳地铁14号线沙田站，距离深深惠边界大概2000米，2022年通车，定位东部快线，跟11号线机场快线一样。近点的来说，龙山一路片区的楼盘，坐个10分钟公交车就可以到沙田站，坐地铁去坪山中心城、龙岗大运中心、福田中心去上班。地铁一列基本上高峰期承载量一两千人是没问题，比高铁车次更频繁，手续更简单，承载量更大。未来几年，深圳人就被14号线带过来了，坪山大道-白云路-龙海一路-龙山一路。
名校。临深这边谈名校目前还有点名不副实。目前口碑比较好的是华南师范大学附属惠阳实验学校、淡水八小、崇雅学校、西区一小。倒是深高跟深中这种名校，就打算引入到一路之隔的坪山区了。至于私立的广外以及北大培文，校名倒是名声在外，具体成绩尚未出。而且私立的基本花钱都可以进，跟公办学校学区划分学区会有所不同。
商圈。目前蕙湾临深这边知名度最高的算是万达商圈，大亚湾西区中心，集中了大亚湾商业的主力，像万达广场—翡翠山商场—灿帮新天地海洋公园—开城天虹大润发。其他零散的像龙光城商业广场、科创园居然之家、比亚迪商圈京华购物广场和世纪城商场、澳头沃尔玛蓝湾购物广场和金沙世纪城社区商业。
政府。大亚湾区政府所在片区，不得不承认，城市道路规划以及绿化做的还是不错的，红树林湿地公园、淡澳河河滨公园、惠民广场、管委会、地税局、包括搬迁后的大亚湾行政服务中心。政府在的地方，周边的城建都不会差到哪里去。

对于投资升值而言，我认为目前惠湾临深地铁要素是首要的。毕竟稀缺，想一想在深圳的居住经历吧，毕竟并不是每个深圳人都住在地铁口，多多少少要么走一点，要么坐下公交车中转下到地铁站。一来地铁口的房子卖得贵，租金高，不得不牺牲一点时间来平衡下房价和房租的压力。
深圳地铁14号线沙田站附近的坑梓片区，其实商品房很少。富士锦园是保障房，就在沙田站楼上。所以，临深一线的房子，近沙田的，到时候恐怕不可避免的会跟深圳住的深圳人抢夺始发站空间。而14号线惠阳延长线，估计不会那么快。毕竟深圳东进打造东部中心，坪山中心城，还需要依靠地铁带去大量的人流到坪山。坪山还没稳定下来的时候，延伸到惠州南站，不利于深圳人口集聚到坪山，却跑到了惠阳。因此，沙田站就显得更为重要，毕竟，距离边界也就2公里，何况边界还有深圳东部公交基地所在。
人流带来资金流。路通则财通。2021年，深圳地铁沙田站的预期会达到高点，势必会迎来一波地铁涨幅！

其次万达商圈。商圈附近的租金都还是挺高的，像太阳湾的2房，能租到2000以上。受益于万达带来的客流量。如果说居住，目前万达片区是非常适合居住的，因为配套算是大亚湾片区最成熟。商业广场集聚、西区一小学区加持、距离南站10分钟左右车程、人气最集中、城市化规模初现端倪。这样的地方未来楼价上涨，也是有理有据的。所以目前万达商圈二手市场楼价也不便宜，也对得起这个价。

相对于大亚湾政府片区，目前楼价是偏低的，因为低，被低估，所以也有获利的空间。预算不多买入也是不错，像龙光天悦龙庭、金沙世纪花园、天麓花园、皇庭玛丽的城堡，二手房也就9000多，相比新房13000，小区品相高，有什么不能买的。享受政府市政配套，中山大学附属惠亚医院、澳头二小、市政公园、沿海高速出口，人气也还是不错。
如果谈到惠阳区政府片区，那里鸿江尚城世家二手房都去到了1万23。

上午刚去看了碧桂园太东蜜柚，看到打的万达商圈的广告，有点忍俊不禁。蹭卓越商业街就好了，何必说万达商圈，离万达还远着。61平总价82万，我想着都够买万达对面花城湾57的2房了，60多万，租金1500无压力。78的总价105万，是不是都够买万达对面花城湾86的三房。自住体验跟投资价值，恐怕花城湾唯一的不足，就是碧桂园售楼部展示面以及中丐同行多带客。
所以，当认识了二手房之后，会质疑买新房会不会是当下最优的选择。
我个人不会考虑买新房。房子不是用来住的，首要是用来保值升值的。有人愿意花13000去买卓洲悦园这种垃圾新房，却不愿意花12000去买太阳湾的二手房。

壹方天第这个小区，就在天域花园旁边，淡水九小，小时界对面。如果对这个小区有所了解的话，会发现隐含的不少信息。
这个小区是精装交付的，年初就已经开始交楼了，可是晚上走龙海一路时候，亮灯的屈指可数。是什么原因呢？这个可是精装修交房的啊。同比之下，碧桂园翡翠山陆续交楼，因为我住在千禧家园高层，晚上可以看见翡翠山小区，亮灯率非常高！
壹方天第2016年1万45买的人，3年后的9102来看，该作何感想？自住目前尚不成熟的配套，投资算是高位买入。隔壁的白云自在谷和天域花园，社区不算差，二手楼价1万左右。基本上，壹方天第这个小区，新房卖完就陷入无人问津的境地。包括对面的新房小时界，当然了，即便小时界交楼后想卖，也是卖不掉的，三年限售令在这里。出房产证之后的三年方可以交易。那去到了2024年。预计2024年那时候，应该可以解套吧。但是如果你买壹方天第的二手房，今年买，今年出证，三年后2022年就可以出手，买新房的周期，足够倒腾下差不多2次。
再说下物业吧。茂基城市华府卖新房时候，打的广告对外宣示的就是金地物业，结果交楼时候却不是金地物业，换成了小物业公司。新房的物业，可能给很多人的印象就如同营销中心那般炫目夺人，温暖贴心，停个车都会有专门保安给你开门撑伞，刚坐下就给你端茶倒水，贴心管家？当然了，金地物业还是有口皆碑的。
去看看九州玉带湾，有交付的部分，看看壹方天第吧，刚交楼，去感受下他们的物业服务，是否有现在的二手房物业服务管理好。白云自在谷深圳保利物业，小区干净整洁程度超过很多小区。万达对面花城湾物业，现在深圳城铁物业进驻，花费300万对小区升级。都是实实在在的居住体验。
可能很多人对二手房存有误解，而我，经历了从一手新房到二手的转变，看了不少惠湾的二手小区，有好的，有一般的，也有很LOW的，市场定价存在差异。我自己买的房子就是很LOW的那种，因为当初对二手一样不懂，交了学费。也有同事自己买了太东天地新房的，也算是交了学费的。我的心得体会根据我的经历得出，如果觉得有用，可以吸收，没用的摒弃。
在惠湾，买到一个好房子，需要花点心思和时间的。有时间去看房，并不是坏事。

我之前以为早些时候买惠湾房子是因为没钱才买的这边，可是近半年来和业主的接触让我真正认识到，根本不是这样。惠湾的二手房业主当年并不是因为没钱买深圳才买的这里，而是因为钱多才分散投资买的这里。
可能吧，从机会成本的角度，这些早期业主算是赔了不少。可是，他们有好几套房这个才是重点...这个不是我们该操心的。天域花园有个业主连自己房号都忘记了，还是看的房产证才知道自己房号。估计红本太多。
总结一点，买房会带来财运。

如果要将惠湾二手小区划分一下等级，也是可以的。这也足以让某些网友认识到二手房并不是只有老古董小区，也有品质社区的。品质的基本依据：品牌、物业、品相、社区居住环境。
这个划分作为参考，基于我个人认知。
大亚湾区：
一、西区临深（龙山一路—坪山河片区）
品质社区：龙光城、锦地繁花、德州城五期、聚泰启程、锦地繁花、鹏惠花园、卓越蔚蓝海岸
二、西区中心（万达—翡翠山—灿邦新天地）
品质社区：太阳湾、花城湾、阳光圣菲、美泰天韵、隆基绿洲、大爱城、菩提园
三、比亚迪商圈
品质社区：御蓝湾、缤纷小镇、嘉霖骏禧、京华中央御园
四、中心区
品质社区：龙光天悦龙庭、新华联广场、中央公园、金沙世纪城、天麓花园、中萃公园、皇庭玛丽的城堡、新天名城
五、澳头老城区
品质社区：皇庭波西塔诺、海伦堡爱ME城市、锦绣学府、合生小桂湾、海景城
同等片区的新房，跟这些二手小区相比，见仁见智。看过很多房子，印象中，貌似就只有海伦堡爱ME城市的新房卖的比二手还便宜。其他的，细细对比下就知晓了。

几个比较有反差萌的小区，对比之下也挺有意思的。在这里主要说说新房反差萌
①卓越东部蔚蓝海岸&天润嘉园。天润嘉园这个小区有感到时候会上演卓洲金溪湾的经典故事，叫山中无老虎，猴子称大王。今年年中铁定会出现房荒的，新房在市场需求和中丐同行的拉动下，成交大涨。好品质的楼盘不用说，分分钟干完。品相不好的楼盘，卖到最后，反而在中丐同行们无房可卖的情况下，上客量猛增，变相收费，喝茶费、回迁房补贴、选房费、关系户退房费...于是上演像金溪湾2016年房荒时候卖到1万67的闹剧！
金溪湾的经典战例，恐怕早已给市场忘却，留给那些高位接盘侠自己去抚慰伤口。天润嘉园只需要坚守到最后，肯定会创造销售神迹。时机把握好了，天润嘉园那的龙山四路边，将会再次停满无处安放的车辆，满路的中丐同行，营销中心人满为患，振聋发聩的音响，砸金蛋敲锣。
电影都告别了小鲜肉时代，走向口碑时代。惠湾的楼盘还处于人海战术阶段，而且还很奏效。深圳人外地人对惠湾的认识存在一定偏差，如果不小心掉到这么高价买的垃圾盘里，恐怕要为自己的行为买单。
②博林腾瑞&和瑞乐府。
③碧桂园翡翠山&卓洲悦园。我就不拿卓洲悦园跟恒大悦龙台比，恒大被吐槽户型一般般。
④龙光九龙湾&响水河畔。逼格完全不一样
⑤新力东园&香山居。香山居是被收编的，谈不上是新力东园的延续。
⑥伟业美悦湾&龙富花园
⑦合生滨海城&荣盛御景澜湾

结合当下的各种楼市消息，有预感，2019年的深圳及临深楼市，大概率是要上台阶了
①深圳楼市成交量回升
②粤港澳大湾区发展规划纲要出台
③深圳湾华润瑞府8000万豪宅被秒
④政府工作报告不再提“房住不炒”
⑤深圳商业银行贷款利率由上浮10%下调到5%
⑥深圳人排队打征信
⑦中央继续在全国范围降税减负，上海削减房产交易增值税
⑧深圳坪山深城投中城备案价高达45000！限价令有所松动
⑨临深惠湾再现外地客深圳客购房潮
⑩临深惠湾银行评估价悄然上调。或将个税改革

发现一个真相，一直以来被误解了。
其实大亚湾的二手房业主早些时候买房，并不一定就是因为首付不够才买的惠湾，真的这是一个很大的误会！这也如当下买新房的客户群体，首套房的也有，多套房一次性的也有。然而，试着回想下，五六年前就有买房想法的二手房业主们，其实思想是很超前，眼界也是超前的。
（当然了，这些业主早些时候买了大亚湾的机会成本还是挺高的，和西街苑一个业主聊了很久）
签的这些单，基本上业主家都是远不止一套房的！尤其是天域花园这个小区，很多毛坯状态的房子，我敢说，那些业主都是有几套房的。
有时候想到说新房的邻里结构，买新房的群体，他们首付款差不多，月供差不多，似乎是同一个圈子。成立业主委员会，都是高收入群体。而二手房业主也有他们的业主委员会，我想说的是，二手房业主委员会的根基远比目前一手新房业主的根基要深厚。
如下业主：
座驾宝马740来签合同的业主、做美国坚果生意的业主、新圩开工厂的业主、闲着在家炒炒股看房来给我们开门坐拥深圳几套房的业主、比亚迪的高管、外地借名额炒房的业主、自带装修工程队捡漏的香港炒房客、东北太冷来大亚湾度假的业主、被忽悠去买商铺5万定金打水漂的业主、、、

新房看营销中心开发商制造的购房气氛，二手房看房子性价比。
投资客，可能真的要擦亮眼睛。真的有很多优质的二手房资源，二手房并非只有老破旧，也就精品。
惠湾的楼市，有它的特殊性。莫非，锦绣壹号的故事这么快就忘了吗。
深圳的楼市，中丐的力量不足以撼动楼市大盘。但是惠湾楼市，中丐的力量，基本左右了惠湾楼盘的销量。

其实做低首付有很重要一个条件，就是业主红本在手。如果还欠银行十几二十万，赎楼总归是需要某种方式去进行的。一般业主很难说自己拿自己钱去赎楼的，而是要求买家去赎楼，要么首期款，要么找担保公司。

找担保公司意味着额外的一笔费用，担保费考虑到三五个月的赎楼以及放款周期，成本还是存在的，我们也不愿意加大买家的负担。

而用首期款赎楼，如果低首付与欠款金额相差过大，就有麻烦，不确定能否和业主沟通的来。所以，最好的状态是红本在手无欠款，跟业主沟通低首付就好沟通，业主只需要保障他的房款一分不少就可以。

这也恐怕是红本在手的一大附加价值。另外的价值是，一旦银行审批通过后，就立马可以安排预约过户，过户算是二手房交易的核心环节了。

东莞税改了，促进了二手房交易。有些房友手持百万现金，却杀入惠阳大亚湾，我有感可能要坐进水坑了。
我并不是说买惠湾临深会亏本，而是想表达的是，机会成本会比较大。钱多有钱多的去处，比如深圳，东莞。深圳没房票，还有东莞的。东莞GDP再过几年就会突破万亿，发展前景可期。惠州偌大的土地，2018年GDP4100亿，增速6%，保持这么个发展速度，需要16年的时间GDP才能突破万亿。而东莞2018年GDP8280亿，增速9%，如此强劲增速，说明了啥？保持这个劲头，3年后GDP就可以突破万亿！
想做新一线，不说别的，最起码GDP得破万亿吧！东莞GDP破万亿，就在未来3年可以实现。经济形势如此大好，有钱为何不去投资东莞这座城市的股票呢？
如果土豪，请随意砸钱进大亚湾，恐怕泡泡都不会冒一个，惠湾临深的水远比外界想象的要深。
惠湾临深，适合钱不多的玩。比如说，首付预算50万以下的。为什么是50万？有个数据，如果买新房，2房大概30万首付，3房大概40万首付，4房大概50万首付。这也是说，目前惠湾临深基本上50万左右的首付，房子是任远的。（别墅就没必要扯了）
至于50万，如果东莞没税改前，个税着实变态啊！随便十几万正常。但是，税改后，意味着你手持50万，还是可以买个150万的房子的，参考东莞临深镇区，2万左右的价格，能整个七八十平的房子是没问题的。东莞在晋升新一线的途中，房价破3万4万甚至5万，都是可以期待的，能够支撑的起来的。
但是你要说惠湾5万，那真猴年马月。除非深圳真扩容，把惠湾吃了还有可能。但是眼下这种可能性微乎其微，毕竟深圳又新增了一个480多平方公里的深汕新区要大力开发，一穷二白的基础上发展，没个10年估计看不出什么效果。
为啥是10年?参考下坪山区吧，最初对坪山的认识起于2014年，至今已经5年，坪山2014年说句良心话，比惠阳淡水还要垃圾。到现在2019年，才初具规模，但是地铁还没通，人口还没惠阳大亚湾多，目测要到2022年深圳地铁14号线通车，才会带来真正实质性的改变。那就是8年了。所以我认为，深汕新区没个10年，看不出什么效果。
土豪，深圳没地去，可不要忘记了东莞，东莞二手房是不限购的。东莞的发展前景好着捏，新房不少开发商也是配合办社保解决购房名额的。然而千万不要傻傻的被忽悠去买东莞公寓，那真是坑爹的货。身边已然有好几个朋友吃了亏，欲哭无泪。
预算不多，倒腾下惠湾临深还是可以的，无可厚非。临深的近地铁高铁的，商圈的，政府周边的，好学校的，最起码保值增值是必须的。现实的需要，相对来说，在龙岗坪山工作的群体，平均收入也是没有市区工作的群体收入高，惠湾临深除了首付月供压力低也充满了自住的可能。
30万左右的首付，都足够买个不错的3房了，甚至是4房。哪怕是对新房基本无解的20万首付，一样也能买到商圈附近的2房，甚至10万首付，一样也能圆一个买房的梦！当然，前提是你想，而且你行动起来，安排时间去看房。

今早的房源，碧桂园公园上城，姑且先不深究是否在限售期内。1万45买入的价格，业主竟然如此亏本甩卖。
锦绣一号的故事似乎上演了。大亚湾，有钱人就是任性。宁可追逐1万45的新房，却不选择同等片区次新房，比如二手11000的三远大爱城。
类似的故事依旧还在继续上演，韭菜，割了一茬，又来了一茬。
当然，我们这里谈的是那些买房纯投资的人。自住居家目的，公园上城逼格还是有的，居家体验服务也还不错。

介于文章篇幅有限，下面的内容小编周三再给大家续上~请大家多多留意爱住家生活圈公众号，并关注一下哦~

网友热评

恕我直言 你说的花城湾的外观 实在不敢苟同 看起来破破烂烂 价格基本也没便宜多少 你一直说新房贵一点 但你也要考虑折旧和装修啊  一样的价钱我是不愿意住花城湾这样看起来这么low的房子

大鱼海橖：保利一期车库都被洪水淹过，不知道淹了多少车，楼主还推荐？这就是品质小区，看楼主越多帖子，越觉得搞笑，二手像龙光城，卓越蔚蓝海岸没见推荐过，乱七八糟的小区推荐一大堆，还美其名曰说这不错，那不错，也就呵呵了！

花湾城地段、性价比、小区环境也还是不错的，至少是现房可见，新房现在吹来吹去的，建好后谁知道是什么鬼样子。就是户型有些奇葩，57方的都有遮挡

万达精装房：不好卖啊，惠州的二手房，我们朋友的万达附近的就卖了很久。很多买过一次的都怕了惠州，二手比新房低3000一平都不怎么好卖，那些人还是买三年后交房的新房啊。

習遦洧沵：三远大爱城这么偏僻的位置，不值得推荐。翡翠山还可以。

临深啥时候才不是坑：惠州不适合投资，赶大周期还可以，小周期算上成本是赔钱的，我买房倒是没那么在意品质，我在惠州15年买了一套三房小盘，叫宇龙楼96平，入手8000,17年初买了两套二手货，奔着有地铁口，结果都是扯淡，一套在晶地可乐，67平，入手7500，一套富丽达51平，入手8000，17年两套二手房的物业很烂，房子也很烂，17年底装修三套，一起出租花了20万，找朋友装的，租金少的可怜，晶地900，富丽达900，宇龙楼1900，还要配家具家电。三套房贷，算来算去，没钱赚，再搞下去还要亏估计。打算都卖了，一套套出，实在卖不掉就留着。TV哥怎么看，这叫被套住了嘛，等解套。