关于临深,东莞临深、惠湾临深。也有房友问过我东莞那边的房子,感到抱歉,现在没怎么关注东莞那边,自从两位表姐买了东莞房子特意去那边给她们看过。东莞的发展前景个人认为还是比惠湾好点,毕竟处于广深中间,自身经济实力也强,人口众多。能买东莞就可以买东莞的,目前东莞楼价相对偏高。这就涉及到首付和月供预算这块。东莞的话,新房需要社保,很多开发商可以配合社保到位后再按揭网签。主要要开发商配合办社保。至于东莞二手房,是不需要社保的,不限购的,很多房友可能不大了解。另外,东莞也针对深圳购房客推出了不限购的公寓,老实说,这个很坑爹。在东莞还买公寓做什么?首付五成,按揭十年。能买住宅却被误导去买公寓,也很可惜。
这是对东莞临深的看房,房友需要了解东莞的可以寻找那边的专业人士。买房,务必不要闭门造车,出门就是赚。有空就要出去看看房子,这样找到满意房子的可能性才会大,因为了解多了了解清楚了,对自己做出的决定就有充足的依据。不至于像某些网友分享的被骗了定金要维权什么的。
但是今天的主题是惠湾临深购房,目前打算定居在大亚湾这边。结合新房跟片区二手房,感触颇多,正好有点灵感,就写写。
老生常谈的地段,不如细说下地段是什么东西。我的理解是,地铁、名校、商圈、政府。这四个要素。
地铁。目前能板上钉钉的东西,是深圳地铁14号线沙田站,距离深深惠边界大概2000米,2022年通车,定位东部快线,跟11号线机场快线一样。近点的来说,龙山一路片区的楼盘,坐个10分钟公交车就可以到沙田站,坐地铁去坪山中心城、龙岗大运中心、福田中心去上班。地铁一列基本上高峰期承载量一两千人是没问题,比高铁车次更频繁,手续更简单,承载量更大。未来几年,深圳人就被14号线带过来了,坪山大道-白云路-龙海一路-龙山一路。
名校。临深这边谈名校目前还有点名不副实。目前口碑比较好的是华南师范大学附属惠阳实验学校、淡水八小、崇雅学校、西区一小。倒是深高跟深中这种名校,就打算引入到一路之隔的坪山区了。至于私立的广外以及北大培文,校名倒是名声在外,具体成绩尚未出。而且私立的基本花钱都可以进,跟公办学校学区划分学区会有所不同。
商圈。目前蕙湾临深这边知名度最高的算是万达商圈,大亚湾西区中心,集中了大亚湾商业的主力,像万达广场—翡翠山商场—灿帮新天地海洋公园—开城天虹大润发。其他零散的像龙光城商业广场、科创园居然之家、比亚迪商圈京华购物广场和世纪城商场、澳头沃尔玛蓝湾购物广场和金沙世纪城社区商业。
政府。大亚湾区政府所在片区,不得不承认,城市道路规划以及绿化做的还是不错的,红树林湿地公园、淡澳河河滨公园、惠民广场、管委会、地税局、包括搬迁后的大亚湾行政服务中心。政府在的地方,周边的城建都不会差到哪里去。
对于投资升值而言,我认为目前惠湾临深地铁要素是首要的。毕竟稀缺,想一想在深圳的居住经历吧,毕竟并不是每个深圳人都住在地铁口,多多少少要么走一点,要么坐下公交车中转下到地铁站。一来地铁口的房子卖得贵,租金高,不得不牺牲一点时间来平衡下房价和房租的压力。
深圳地铁14号线沙田站附近的坑梓片区,其实商品房很少。富士锦园是保障房,就在沙田站楼上。所以,临深一线的房子,近沙田的,到时候恐怕不可避免的会跟深圳住的深圳人抢夺始发站空间。而14号线惠阳延长线,估计不会那么快。毕竟深圳东进打造东部中心,坪山中心城,还需要依靠地铁带去大量的人流到坪山。坪山还没稳定下来的时候,延伸到惠州南站,不利于深圳人口集聚到坪山,却跑到了惠阳。因此,沙田站就显得更为重要,毕竟,距离边界也就2公里,何况边界还有深圳东部公交基地所在。
人流带来资金流。路通则财通。2021年,深圳地铁沙田站的预期会达到高点,势必会迎来一波地铁涨幅!
其次万达商圈。商圈附近的租金都还是挺高的,像太阳湾的2房,能租到2000以上。受益于万达带来的客流量。如果说居住,目前万达片区是非常适合居住的,因为配套算是大亚湾片区最成熟。商业广场集聚、西区一小学区加持、距离南站10分钟左右车程、人气最集中、城市化规模初现端倪。这样的地方未来楼价上涨,也是有理有据的。所以目前万达商圈二手市场楼价也不便宜,也对得起这个价。
相对于大亚湾政府片区,目前楼价是偏低的,因为低,被低估,所以也有获利的空间。预算不多买入也是不错,像龙光天悦龙庭、金沙世纪花园、天麓花园、皇庭玛丽的城堡,二手房也就9000多,相比新房13000,小区品相高,有什么不能买的。享受政府市政配套,中山大学附属惠亚医院、澳头二小、市政公园、沿海高速出口,人气也还是不错。
如果谈到惠阳区政府片区,那里鸿江尚城世家二手房都去到了1万23。
上午刚去看了碧桂园太东蜜柚,看到打的万达商圈的广告,有点忍俊不禁。蹭卓越商业街就好了,何必说万达商圈,离万达还远着。61平总价82万,我想着都够买万达对面花城湾57的2房了,60多万,租金1500无压力。78的总价105万,是不是都够买万达对面花城湾86的三房。自住体验跟投资价值,恐怕花城湾唯一的不足,就是碧桂园售楼部展示面以及中丐同行多带客。
所以,当认识了二手房之后,会质疑买新房会不会是当下最优的选择。
我个人不会考虑买新房。房子不是用来住的,首要是用来保值升值的。有人愿意花13000去买卓洲悦园这种垃圾新房,却不愿意花12000去买太阳湾的二手房。
壹方天第这个小区,就在天域花园旁边,淡水九小,小时界对面。如果对这个小区有所了解的话,会发现隐含的不少信息。
这个小区是精装交付的,年初就已经开始交楼了,可是晚上走龙海一路时候,亮灯的屈指可数。是什么原因呢?这个可是精装修交房的啊。同比之下,碧桂园翡翠山陆续交楼,因为我住在千禧家园高层,晚上可以看见翡翠山小区,亮灯率非常高!
壹方天第2016年1万45买的人,3年后的9102来看,该作何感想?自住目前尚不成熟的配套,投资算是高位买入。隔壁的白云自在谷和天域花园,社区不算差,二手楼价1万左右。基本上,壹方天第这个小区,新房卖完就陷入无人问津的境地。包括对面的新房小时界,当然了,即便小时界交楼后想卖,也是卖不掉的,三年限售令在这里。出房产证之后的三年方可以交易。那去到了2024年。预计2024年那时候,应该可以解套吧。但是如果你买壹方天第的二手房,今年买,今年出证,三年后2022年就可以出手,买新房的周期,足够倒腾下差不多2次。
再说下物业吧。茂基城市华府卖新房时候,打的广告对外宣示的就是金地物业,结果交楼时候却不是金地物业,换成了小物业公司。新房的物业,可能给很多人的印象就如同营销中心那般炫目夺人,温暖贴心,停个车都会有专门保安给你开门撑伞,刚坐下就给你端茶倒水,贴心管家?当然了,金地物业还是有口皆碑的。
去看看九州玉带湾,有交付的部分,看看壹方天第吧,刚交楼,去感受下他们的物业服务,是否有现在的二手房物业服务管理好。白云自在谷深圳保利物业,小区干净整洁程度超过很多小区。万达对面花城湾物业,现在深圳城铁物业进驻,花费300万对小区升级。都是实实在在的居住体验。
可能很多人对二手房存有误解,而我,经历了从一手新房到二手的转变,看了不少惠湾的二手小区,有好的,有一般的,也有很LOW的,市场定价存在差异。我自己买的房子就是很LOW的那种,因为当初对二手一样不懂,交了学费。也有同事自己买了太东天地新房的,也算是交了学费的。我的心得体会根据我的经历得出,如果觉得有用,可以吸收,没用的摒弃。
在惠湾,买到一个好房子,需要花点心思和时间的。有时间去看房,并不是坏事。
我之前以为早些时候买惠湾房子是因为没钱才买的这边,可是近半年来和业主的接触让我真正认识到,根本不是这样。惠湾的二手房业主当年并不是因为没钱买深圳才买的这里,而是因为钱多才分散投资买的这里。
可能吧,从机会成本的角度,这些早期业主算是赔了不少。可是,他们有好几套房这个才是重点...这个不是我们该操心的。天域花园有个业主连自己房号都忘记了,还是看的房产证才知道自己房号。估计红本太多。
总结一点,买房会带来财运。
如果要将惠湾二手小区划分一下等级,也是可以的。这也足以让某些网友认识到二手房并不是只有老古董小区,也有品质社区的。品质的基本依据:品牌、物业、品相、社区居住环境。
这个划分作为参考,基于我个人认知。
大亚湾区:
一、西区临深(龙山一路—坪山河片区)
品质社区:龙光城、锦地繁花、德州城五期、聚泰启程、锦地繁花、鹏惠花园、卓越蔚蓝海岸
二、西区中心(万达—翡翠山—灿邦新天地)
品质社区:太阳湾、花城湾、阳光圣菲、美泰天韵、隆基绿洲、大爱城、菩提园
三、比亚迪商圈
品质社区:御蓝湾、缤纷小镇、嘉霖骏禧、京华中央御园
四、中心区
品质社区:龙光天悦龙庭、新华联广场、中央公园、金沙世纪城、天麓花园、中萃公园、皇庭玛丽的城堡、新天名城
五、澳头老城区
品质社区:皇庭波西塔诺、海伦堡爱ME城市、锦绣学府、合生小桂湾、海景城
同等片区的新房,跟这些二手小区相比,见仁见智。看过很多房子,印象中,貌似就只有海伦堡爱ME城市的新房卖的比二手还便宜。其他的,细细对比下就知晓了。
几个比较有反差萌的小区,对比之下也挺有意思的。在这里主要说说新房反差萌
①卓越东部蔚蓝海岸&天润嘉园。天润嘉园这个小区有感到时候会上演卓洲金溪湾的经典故事,叫山中无老虎,猴子称大王。今年年中铁定会出现房荒的,新房在市场需求和中丐同行的拉动下,成交大涨。好品质的楼盘不用说,分分钟干完。品相不好的楼盘,卖到最后,反而在中丐同行们无房可卖的情况下,上客量猛增,变相收费,喝茶费、回迁房补贴、选房费、关系户退房费...于是上演像金溪湾2016年房荒时候卖到1万67的闹剧!
金溪湾的经典战例,恐怕早已给市场忘却,留给那些高位接盘侠自己去抚慰伤口。天润嘉园只需要坚守到最后,肯定会创造销售神迹。时机把握好了,天润嘉园那的龙山四路边,将会再次停满无处安放的车辆,满路的中丐同行,营销中心人满为患,振聋发聩的音响,砸金蛋敲锣。
电影都告别了小鲜肉时代,走向口碑时代。惠湾的楼盘还处于人海战术阶段,而且还很奏效。深圳人外地人对惠湾的认识存在一定偏差,如果不小心掉到这么高价买的垃圾盘里,恐怕要为自己的行为买单。
②博林腾瑞&和瑞乐府。
③碧桂园翡翠山&卓洲悦园。我就不拿卓洲悦园跟恒大悦龙台比,恒大被吐槽户型一般般。
④龙光九龙湾&响水河畔。逼格完全不一样
⑤新力东园&香山居。香山居是被收编的,谈不上是新力东园的延续。
⑥伟业美悦湾&龙富花园
⑦合生滨海城&荣盛御景澜湾
结合当下的各种楼市消息,有预感,2019年的深圳及临深楼市,大概率是要上台阶了
①深圳楼市成交量回升
②粤港澳大湾区发展规划纲要出台
③深圳湾华润瑞府8000万豪宅被秒
④政府工作报告不再提“房住不炒”
⑤深圳商业银行贷款利率由上浮10%下调到5%
⑥深圳人排队打征信
⑦中央继续在全国范围降税减负,上海削减房产交易增值税
⑧深圳坪山深城投中城备案价高达45000!限价令有所松动
⑨临深惠湾再现外地客深圳客购房潮
⑩临深惠湾银行评估价悄然上调。或将个税改革
发现一个真相,一直以来被误解了。
其实大亚湾的二手房业主早些时候买房,并不一定就是因为首付不够才买的惠湾,真的这是一个很大的误会!这也如当下买新房的客户群体,首套房的也有,多套房一次性的也有。然而,试着回想下,五六年前就有买房想法的二手房业主们,其实思想是很超前,眼界也是超前的。
(当然了,这些业主早些时候买了大亚湾的机会成本还是挺高的,和西街苑一个业主聊了很久)
签的这些单,基本上业主家都是远不止一套房的!尤其是天域花园这个小区,很多毛坯状态的房子,我敢说,那些业主都是有几套房的。
有时候想到说新房的邻里结构,买新房的群体,他们首付款差不多,月供差不多,似乎是同一个圈子。成立业主委员会,都是高收入群体。而二手房业主也有他们的业主委员会,我想说的是,二手房业主委员会的根基远比目前一手新房业主的根基要深厚。
如下业主:
座驾宝马740来签合同的业主、做美国坚果生意的业主、新圩开工厂的业主、闲着在家炒炒股看房来给我们开门坐拥深圳几套房的业主、比亚迪的高管、外地借名额炒房的业主、自带装修工程队捡漏的香港炒房客、东北太冷来大亚湾度假的业主、被忽悠去买商铺5万定金打水漂的业主、、、
新房看营销中心开发商制造的购房气氛,二手房看房子性价比。
投资客,可能真的要擦亮眼睛。真的有很多优质的二手房资源,二手房并非只有老破旧,也就精品。
惠湾的楼市,有它的特殊性。莫非,锦绣壹号的故事这么快就忘了吗。
深圳的楼市,中丐的力量不足以撼动楼市大盘。但是惠湾楼市,中丐的力量,基本左右了惠湾楼盘的销量。
其实做低首付有很重要一个条件,就是业主红本在手。如果还欠银行十几二十万,赎楼总归是需要某种方式去进行的。一般业主很难说自己拿自己钱去赎楼的,而是要求买家去赎楼,要么首期款,要么找担保公司。
找担保公司意味着额外的一笔费用,担保费考虑到三五个月的赎楼以及放款周期,成本还是存在的,我们也不愿意加大买家的负担。
而用首期款赎楼,如果低首付与欠款金额相差过大,就有麻烦,不确定能否和业主沟通的来。所以,最好的状态是红本在手无欠款,跟业主沟通低首付就好沟通,业主只需要保障他的房款一分不少就可以。
这也恐怕是红本在手的一大附加价值。另外的价值是,一旦银行审批通过后,就立马可以安排预约过户,过户算是二手房交易的核心环节了。
东莞税改了,促进了二手房交易。有些房友手持百万现金,却杀入惠阳大亚湾,我有感可能要坐进水坑了。
我并不是说买惠湾临深会亏本,而是想表达的是,机会成本会比较大。钱多有钱多的去处,比如深圳,东莞。深圳没房票,还有东莞的。东莞GDP再过几年就会突破万亿,发展前景可期。惠州偌大的土地,2018年GDP4100亿,增速6%,保持这么个发展速度,需要16年的时间GDP才能突破万亿。而东莞2018年GDP8280亿,增速9%,如此强劲增速,说明了啥?保持这个劲头,3年后GDP就可以突破万亿!
想做新一线,不说别的,最起码GDP得破万亿吧!东莞GDP破万亿,就在未来3年可以实现。经济形势如此大好,有钱为何不去投资东莞这座城市的股票呢?
如果土豪,请随意砸钱进大亚湾,恐怕泡泡都不会冒一个,惠湾临深的水远比外界想象的要深。
惠湾临深,适合钱不多的玩。比如说,首付预算50万以下的。为什么是50万?有个数据,如果买新房,2房大概30万首付,3房大概40万首付,4房大概50万首付。这也是说,目前惠湾临深基本上50万左右的首付,房子是任远的。(别墅就没必要扯了)
至于50万,如果东莞没税改前,个税着实变态啊!随便十几万正常。但是,税改后,意味着你手持50万,还是可以买个150万的房子的,参考东莞临深镇区,2万左右的价格,能整个七八十平的房子是没问题的。东莞在晋升新一线的途中,房价破3万4万甚至5万,都是可以期待的,能够支撑的起来的。
但是你要说惠湾5万,那真猴年马月。除非深圳真扩容,把惠湾吃了还有可能。但是眼下这种可能性微乎其微,毕竟深圳又新增了一个480多平方公里的深汕新区要大力开发,一穷二白的基础上发展,没个10年估计看不出什么效果。
为啥是10年?参考下坪山区吧,最初对坪山的认识起于2014年,至今已经5年,坪山2014年说句良心话,比惠阳淡水还要垃圾。到现在2019年,才初具规模,但是地铁还没通,人口还没惠阳大亚湾多,目测要到2022年深圳地铁14号线通车,才会带来真正实质性的改变。那就是8年了。所以我认为,深汕新区没个10年,看不出什么效果。
土豪,深圳没地去,可不要忘记了东莞,东莞二手房是不限购的。东莞的发展前景好着捏,新房不少开发商也是配合办社保解决购房名额的。然而千万不要傻傻的被忽悠去买东莞公寓,那真是坑爹的货。身边已然有好几个朋友吃了亏,欲哭无泪。
预算不多,倒腾下惠湾临深还是可以的,无可厚非。临深的近地铁高铁的,商圈的,政府周边的,好学校的,最起码保值增值是必须的。现实的需要,相对来说,在龙岗坪山工作的群体,平均收入也是没有市区工作的群体收入高,惠湾临深除了首付月供压力低也充满了自住的可能。
30万左右的首付,都足够买个不错的3房了,甚至是4房。哪怕是对新房基本无解的20万首付,一样也能买到商圈附近的2房,甚至10万首付,一样也能圆一个买房的梦!当然,前提是你想,而且你行动起来,安排时间去看房。
今早的房源,碧桂园公园上城,姑且先不深究是否在限售期内。1万45买入的价格,业主竟然如此亏本甩卖。
锦绣一号的故事似乎上演了。大亚湾,有钱人就是任性。宁可追逐1万45的新房,却不选择同等片区次新房,比如二手11000的三远大爱城。
类似的故事依旧还在继续上演,韭菜,割了一茬,又来了一茬。
当然,我们这里谈的是那些买房纯投资的人。自住居家目的,公园上城逼格还是有的,居家体验服务也还不错。
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网友热评
恕我直言 你说的花城湾的外观 实在不敢苟同 看起来破破烂烂 价格基本也没便宜多少 你一直说新房贵一点 但你也要考虑折旧和装修啊 一样的价钱我是不愿意住花城湾这样看起来这么low的房子
大鱼海橖:保利一期车库都被洪水淹过,不知道淹了多少车,楼主还推荐?这就是品质小区,看楼主越多帖子,越觉得搞笑,二手像龙光城,卓越蔚蓝海岸没见推荐过,乱七八糟的小区推荐一大堆,还美其名曰说这不错,那不错,也就呵呵了!
花湾城地段、性价比、小区环境也还是不错的,至少是现房可见,新房现在吹来吹去的,建好后谁知道是什么鬼样子。就是户型有些奇葩,57方的都有遮挡
万达精装房:不好卖啊,惠州的二手房,我们朋友的万达附近的就卖了很久。很多买过一次的都怕了惠州,二手比新房低3000一平都不怎么好卖,那些人还是买三年后交房的新房啊。
習遦洧沵:三远大爱城这么偏僻的位置,不值得推荐。翡翠山还可以。
临深啥时候才不是坑:惠州不适合投资,赶大周期还可以,小周期算上成本是赔钱的,我买房倒是没那么在意品质,我在惠州15年买了一套三房小盘,叫宇龙楼96平,入手8000,17年初买了两套二手货,奔着有地铁口,结果都是扯淡,一套在晶地可乐,67平,入手7500,一套富丽达51平,入手8000,17年两套二手房的物业很烂,房子也很烂,17年底装修三套,一起出租花了20万,找朋友装的,租金少的可怜,晶地900,富丽达900,宇龙楼1900,还要配家具家电。三套房贷,算来算去,没钱赚,再搞下去还要亏估计。打算都卖了,一套套出,实在卖不掉就留着。TV哥怎么看,这叫被套住了嘛,等解套。
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