南沙踩盘归来,稍作休整,我又去了一趟惠州。
之所以选择去惠州实地考察,一方面是因为整个11月,惠州都在不断迎来各种交通利好。
深惠、深大等4大城际时间表官宣,其中深惠城际深圳段已于11月30日开工;地铁14号线明确东延至惠州惠阳,纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划,将适时推动建设。
另一方面,11月的惠州楼市,也一改淡季传统,表现可圈可点。
整个11月,惠州市商品房签约套数22349套,环比上升22.74%,同比上升25.09%。
今年惠州最高的月度成交量,是8月的23610套,相比之下,11月只少了1261套,年终反弹趋势明显。
热了一整年,传统的销售旺季也已经结束,惠州楼市为什么还没冷静下来?现在的惠州楼市,到底是什么样的景象?
带着这些问题,我从深圳出发,驱车近两个小时来到惠州,和几个当地地产圈朋友一起,对几个热门区域进行了实地考察。
从南到北、从西到东,惠州总共有惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。
这次因为时间有限,我主要考察了惠阳临深的白云新城、惠州南站,以及惠城的金山新城。
01
整个惠阳包括惠阳新城、白云新城区、淡水老城、临深大亚湾西区等区域。
下沈海高速到达惠阳,我入住了淡水中心区的一家酒店。
淡水属于老城区,规划较早,开发多年,本地居民自住的话很方便,该有的配套都有,商场、教育、医疗一应俱全。
但车道非常窄,路边还停满了车,即使是非高峰期也比较拥堵。
办理完入住手续,我去看了白云新城和南站新城,二者分列淡水中心城区一东一西。
白云新城目前在售的新盘,像保利阳光城、新力睿园等,离深惠边界约1公里,基本都是大开发商,教育配套也相对优质,规划中的14号线是这些盘最大的卖点。
如果未来14号线开建,那么白云新城很多楼盘可以坐地铁到深圳上班。
即使延长线不建,白云新城也是距离沙田站最近的区域,坐一站公交就能享受到深圳段的地铁。
我去看的后浪悦府,号称“惠阳离深圳最近的楼盘”,800米抵达深圳坪山,距离沙田站2.4公里。
后浪悦府的营销中心,都设计成了地铁站的样子
现场销售告诉我,他们的客户80-90%都来自深圳,其中绝大多数是因715新政丢失房票的深圳刚需,仅有少数本地客户。
不过这个盘很小,只有3栋楼,户型设计不错,均价18000元/㎡,相比去年涨了4000/㎡左右。
项目对着双向六车道的迎宾大道,我站在路边观察了一下,途径车辆多为中大型运输车,高峰期非常拥堵。
如果不塞车的话,沿着迎宾大道开车26分钟左右能到惠州南站,40分钟左右能到达坪山中心区,到龙岗中心区1小时15分钟左右。
02
南站新城不像白云新城离深圳这么近,但是14号地铁线在这里也有站点,也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点,价值不言而喻。
但由于规划的南站新城迟迟未动工,现在整体配套比较落后,周围都是荒地跟民房。
惠州南站附近新盘长通熙园周边实拍
惠州南站周边新盘挺多,但是我围着南站转了一圈,也没有发现真正靠近高铁站的项目,基本都在2公里范围外。
惠州南站周边在售新盘
只要听说我是从深圳过来,这些楼盘的销售都会再三和我强调,可以从惠州南站乘坐高铁,27分钟即可到达深圳北站。
但实际上,高铁的通勤时间跟通勤体验完全是不一样的。
去年我曾从深圳出发,去看惠阳雅居乐花园这个项目,虽然高铁全程不到半小时,但算上打车去高铁站,进站候车,下车出站,再打车去项目的时间,总共花费了近2个小时。
而且,购买高铁票比较困难,得提前好几天才能买到票。
要是买在这里,想真正实现深惠两地无缝通勤,只能赌未来14号线延长线开建了。
但到底什么时候开通,也没有一个准数,得做好长期开车的准备。
03
惠城区是惠州的主城区,这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里,至少2个小时的通勤时间,属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。
惠城区有开通轻轨可以直达东莞,但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站,暂时还在施工,预计2021年才能开通。
在惠城买房,大致可分为四个板块:金山新城片区、江北片区、西湖片区、水口片区。
西湖片区和水口片区属于老城区,城市面貌相对比较破旧。从规划和资源投入的角度看,金山新城以及江北片区更值得关注。
时间所限,这次我只重点考察了金山新城片区。
金山新城位于惠城老城南、惠阳北,被定为惠州未来城市的“门面”,承担着文化、体育、医疗卫生、高等教育等众多城市配套功能,是惠州未来的城市新中心。
350米高惠州塔、360°观景摩天轮惠州眼等惠州新地标,都在此区域内,但目前还没开建。
受规划红利兑现、配套升级的影响,购房者对金山新城的热情高涨。
去的好几个盘,都不对外联动,想买得靠内部关系。进到售楼处,也没人接待,销售都是一副爱答不理的表情。
位于金山湖岛内的高端改善盘泰丰花千岛,金山湖无敌江景一览无余,价格已经去到2.6万/㎡。
最近一次开盘,开发商要求购房者提前冻资500万,全款购买的还能优先选房。
作为总价三四百万的惠州“豪宅”,开发商的牛气程度,堪比深圳前海的千万豪宅万科臻山府。
这类《严正声明》,是深圳网红盘的标配,但在惠州并不多见
要知道,即便是万科臻山府,冻资金额也才300万。
当地地产圈的朋友告诉我,即使设置了苛刻的购买条件,千花岛依旧引发了抢购,100多人现场抢房的视频,很多惠州人的朋友圈都被刷屏。
片区内的新盘,很多也是开盘即售罄。
金地招商中交·未来花园先后推售三批单位,几乎批批售罄,且每批单位的价格之间,因为折扣不同,还出现了几百元的阶梯式上涨。
04
但我开车围着整个金山湖转了一圈发现,金山湖的商业配套目前只有方直广场,要满足生活需求,还是要到华贸、港惠等商圈;隆生金山湖中心将在年底开业,期待值稍高的山姆会员店、万象城最快也要到明年。
而且,金山湖岛内面积狭小,新盘基本都位于金山湖周边南面的金山水廊片区和东面的马安片区。
尤其是马安片区,在政府集中拍地,开发商集中推货的带动下,是目前惠州楼市最火的区域之一。
马安片区在售新盘
但是,供应量大增的同时,产品同质化严重也非常严重。惠州大道两侧密密麻麻全是新盘,但除了开发商名字不同,其他基本看不出来什么区别。
竞争激烈,某些盘只能靠降价、打折、低首付来吸引购房者,但这些违规操作带来的风险也不小。
当地中介朋友告诉我,和惠阳临深片区深圳购房者占大头不同,惠城以本地客群为主,占到75%以上。
惠城区购房客群占比
虽然本地人在惠城买房也有一部分投资性需求,但因市场由本地购房者主导,从找接盘侠的角度去看,惠城楼市的整体抗风险性要高过惠阳(金山新城除外)。
05
有人认为惠州是深坑,有人认为惠州是洼地。
这个话题之所以长期占据大湾区楼市话题榜前十名,惠州新房巨大的库存是最主要的原因。
我这次去,最直观的印象依旧是,遍地都是密不透风、遮天蔽日的房子。
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