踩盘日记：火了一年的惠州楼市，现在怎么样了？
- 分类：二手房
- 2021-01-14
- 评论数：0
踩盘日记：火了一年的惠州楼市，现在怎么样了？
南沙踩盘归来，稍作休整，我又去了一趟惠州。
之所以选择去惠州实地考察，一方面是因为整个11月，惠州都在不断迎来各种交通利好。
深惠、深大等4大城际时间表官宣，其中深惠城际深圳段已于11月30日开工；地铁14号线明确东延至惠州惠阳，纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划，将适时推动建设。
另一方面，11月的惠州楼市，也一改淡季传统，表现可圈可点。
整个11月，惠州市商品房签约套数22349套，环比上升22.74%，同比上升25.09%。
今年惠州最高的月度成交量，是8月的23610套，相比之下，11月只少了1261套，年终反弹趋势明显。
热了一整年，传统的销售旺季也已经结束，惠州楼市为什么还没冷静下来？现在的惠州楼市，到底是什么样的景象？
带着这些问题，我从深圳出发，驱车近两个小时来到惠州，和几个当地地产圈朋友一起，对几个热门区域进行了实地考察。
从南到北、从西到东，惠州总共有惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。
这次因为时间有限，我主要考察了惠阳临深的白云新城、惠州南站，以及惠城的金山新城。
01
整个惠阳包括惠阳新城、白云新城区、淡水老城、临深大亚湾西区等区域。
下沈海高速到达惠阳，我入住了淡水中心区的一家酒店。
淡水属于老城区，规划较早，开发多年，本地居民自住的话很方便，该有的配套都有，商场、教育、医疗一应俱全。
但车道非常窄，路边还停满了车，即使是非高峰期也比较拥堵。
办理完入住手续，我去看了白云新城和南站新城，二者分列淡水中心城区一东一西。
白云新城目前在售的新盘，像保利阳光城、新力睿园等，离深惠边界约1公里，基本都是大开发商，教育配套也相对优质，规划中的14号线是这些盘最大的卖点。
如果未来14号线开建，那么白云新城很多楼盘可以坐地铁到深圳上班。
即使延长线不建，白云新城也是距离沙田站最近的区域，坐一站公交就能享受到深圳段的地铁。
我去看的后浪悦府，号称“惠阳离深圳最近的楼盘”，800米抵达深圳坪山，距离沙田站2.4公里。
后浪悦府的营销中心，都设计成了地铁站的样子
现场销售告诉我，他们的客户80-90%都来自深圳，其中绝大多数是因715新政丢失房票的深圳刚需，仅有少数本地客户。
不过这个盘很小，只有3栋楼，户型设计不错，均价18000元/㎡，相比去年涨了4000/㎡左右。
项目对着双向六车道的迎宾大道，我站在路边观察了一下，途径车辆多为中大型运输车，高峰期非常拥堵。
如果不塞车的话，沿着迎宾大道开车26分钟左右能到惠州南站，40分钟左右能到达坪山中心区，到龙岗中心区1小时15分钟左右。
02
南站新城不像白云新城离深圳这么近，但是14号地铁线在这里也有站点，也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点，价值不言而喻。
但由于规划的南站新城迟迟未动工，现在整体配套比较落后，周围都是荒地跟民房。
惠州南站附近新盘长通熙园周边实拍
惠州南站周边新盘挺多，但是我围着南站转了一圈，也没有发现真正靠近高铁站的项目，基本都在2公里范围外。
惠州南站周边在售新盘
只要听说我是从深圳过来，这些楼盘的销售都会再三和我强调，可以从惠州南站乘坐高铁，27分钟即可到达深圳北站。
但实际上，高铁的通勤时间跟通勤体验完全是不一样的。
去年我曾从深圳出发，去看惠阳雅居乐花园这个项目，虽然高铁全程不到半小时，但算上打车去高铁站，进站候车，下车出站，再打车去项目的时间，总共花费了近2个小时。
而且，购买高铁票比较困难，得提前好几天才能买到票。
要是买在这里，想真正实现深惠两地无缝通勤，只能赌未来14号线延长线开建了。
但到底什么时候开通，也没有一个准数，得做好长期开车的准备。
03
惠城区是惠州的主城区，这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里，至少2个小时的通勤时间，属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。
惠城区有开通轻轨可以直达东莞，但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站，暂时还在施工，预计2021年才能开通。
在惠城买房，大致可分为四个板块：金山新城片区、江北片区、西湖片区、水口片区。
西湖片区和水口片区属于老城区，城市面貌相对比较破旧。从规划和资源投入的角度看，金山新城以及江北片区更值得关注。
时间所限，这次我只重点考察了金山新城片区。
金山新城位于惠城老城南、惠阳北，被定为惠州未来城市的“门面”，承担着文化、体育、医疗卫生、高等教育等众多城市配套功能，是惠州未来的城市新中心。
350米高惠州塔、360°观景摩天轮惠州眼等惠州新地标，都在此区域内，但目前还没开建。
受规划红利兑现、配套升级的影响，购房者对金山新城的热情高涨。
去的好几个盘，都不对外联动，想买得靠内部关系。进到售楼处，也没人接待，销售都是一副爱答不理的表情。
位于金山湖岛内的高端改善盘泰丰花千岛，金山湖无敌江景一览无余，价格已经去到2.6万/㎡。
最近一次开盘，开发商要求购房者提前冻资500万，全款购买的还能优先选房。
作为总价三四百万的惠州“豪宅”，开发商的牛气程度，堪比深圳前海的千万豪宅万科臻山府。
这类《严正声明》，是深圳网红盘的标配，但在惠州并不多见
要知道，即便是万科臻山府，冻资金额也才300万。
当地地产圈的朋友告诉我，即使设置了苛刻的购买条件，千花岛依旧引发了抢购，100多人现场抢房的视频，很多惠州人的朋友圈都被刷屏。
片区内的新盘，很多也是开盘即售罄。
金地招商中交·未来花园先后推售三批单位，几乎批批售罄，且每批单位的价格之间，因为折扣不同，还出现了几百元的阶梯式上涨。
04
但我开车围着整个金山湖转了一圈发现，金山湖的商业配套目前只有方直广场，要满足生活需求，还是要到华贸、港惠等商圈；隆生金山湖中心将在年底开业，期待值稍高的山姆会员店、万象城最快也要到明年。
而且，金山湖岛内面积狭小，新盘基本都位于金山湖周边南面的金山水廊片区和东面的马安片区。
尤其是马安片区，在政府集中拍地，开发商集中推货的带动下，是目前惠州楼市最火的区域之一。
马安片区在售新盘
但是，供应量大增的同时，产品同质化严重也非常严重。惠州大道两侧密密麻麻全是新盘，但除了开发商名字不同，其他基本看不出来什么区别。
竞争激烈，某些盘只能靠降价、打折、低首付来吸引购房者，但这些违规操作带来的风险也不小。
当地中介朋友告诉我，和惠阳临深片区深圳购房者占大头不同，惠城以本地客群为主，占到75%以上。
惠城区购房客群占比
虽然本地人在惠城买房也有一部分投资性需求，但因市场由本地购房者主导，从找接盘侠的角度去看，惠城楼市的整体抗风险性要高过惠阳（金山新城除外）。
05
有人认为惠州是深坑，有人认为惠州是洼地。
这个话题之所以长期占据大湾区楼市话题榜前十名，惠州新房巨大的库存是最主要的原因。
我这次去，最直观的印象依旧是，遍地都是密不透风、遮天蔽日的房子。
欢迎留下您的意见