指标房回迁房能不能买？

• 分类：回迁房
• 2020-12-24
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指标房回迁房能不能买？

（二）回迁房、安置房买卖的风险

1、产权不清晰

如回迁房/安置房所在的地块属于集体土地，依照《土地管理法》的有关规定，宅基地归农村集体所有，非村集体组织成员不得取得宅基地上的房屋所有权，因此回迁房/安置房土地性质为集体土地的，不具备转让予非村集体组织成员的条件。

如回迁房/安置房所在的地块属于国有划拨用地，需要被拆迁人在缴纳土地收益款后方能取得不动产权证。很多回迁房/安置房在交易之初尚未取得不动产权证，鉴于回迁房/安置房一般属于家庭共有财产，买受人在未明确房屋最终产权人的情况下购买房屋，容易导致买卖合同的效力存在瑕疵，进而引发纠纷。

2、过户有限制

以笔者所处的海南省海口市为例，2008年出台（2012年修正）的《安置房建设使用管理暂行规定》第二十一条规定：“购买安置房不满5年，不得直接上市交易。购买安置房满5年，购房人上市转让安置房的，应按规定补交有限产权部分涉及的土地收益。”那么，未满5年上市交易的回迁房/安置房，其买卖合同是否有效？笔者认为有效，现行的法律、行政法规尚无禁止回迁房/安置房5年内转让的规定，而各地政府出台的安置房管理规定均不属于《合同法》第五十二条规定“法律、行政法规的强制性规定”的范畴。未满5年上市交易的回迁房/安置房因违反地方规章无法办理过户，但并不影响其买卖合同的有效性。

（三）购买回迁房、安置房的注意事项

1、购买前应了解清楚回迁房/安置房所处地块的土地性质，确认该房屋未来是否可以办理不动产权证，尽可能地购买已经取得不动产权证的回迁房/安置房。

2、签订合同前，对签约方的主体合法性进行审查。由于回迁房/安置房一般属于家庭共有财产，需要所有家庭成员签字同意出售。

3、如购买的回迁房/安置房尚未进行抽签、选房的，建议约定抽签、选房时买受人一同办理。

4、不要在房屋未过户前付清全款。建议对房款进行资金监管，可以在公证处办理提存业务或在银行开设资金监管账户，待合同约定的条件成就后支付。

5、如购买的回迁房/安置房尚未取得不动产权证，则应在买卖合同中明确注明出卖人交付房屋、办理过户的期限并约定违约责任。

（四）回迁房、安置房买卖合同纠纷的处理思路

1、拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情况下，拆迁安置房购置权的转让具有法律效力。

2、回迁房/安置房存在多个共有人的情况下，其他共有人以不知情、不同意为由拒绝出售房屋的，并非因家庭成员一方单独处理必然导致买卖合同无效。但买受人应举证其基于何种依据信赖出卖人对房屋享有处分权利。