自从7月15日“深圳新八条”加码限购限贷,7月31日深圳叫停公寓的供应,短短20天之内,深圳接连出台最严楼市调控,让很多热心于房产投资的人一夜之间失去了购房资格的“房票”!大家对回迁房感兴趣,一方面是因为它不限购不限售,另一方面是它“以小博大”的投资收益,以深圳为例,目前回迁房的市场价格大概是同片区次新房价格的50%到60%,等回迁房取得房产证时,收益十分可观。
大家都说风险越大收益越大,买回迁指标房最怕签约进度,所以尽量选择有大开发商,有旧改案例的项目。签约后村委和街道办都有登记了,产权确定就等周期了。笔者结合多年来所接触的深圳回迁房投资经验,从投资交易风险层面对投资回迁房做一个详细的分析。
一、什么是回迁房?
回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时,拆迁主体赔给回迁户的房子。本质上是“以旧换新”的结果,即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业,以新建物业置换原有旧物业的结果,是“城市更新”和“旧城改造”的衍生物。
二、回迁房的两种类型
回迁指标:拆迁阶段,买的是补偿给回迁户的指标(不要名额),等建好才有房。
集体分配回迁房:分配给集体,交房办证前还能更名(要名额,比如豪方天际)。
1、指标房:
指标房为什么不限购?
买村民的回迁房指标,直接跟开发商签补偿协议,回迁到买家名下,它的优势是不限购。指标房对回迁房权利人无主体资格限制(如无户籍、社保购买年限及名下不动产数量等限制),购买资格无限制。有资金想投资住宅,外地客户想买深圳的,一般会选择这种指标房。旧改多的地方项目就多,龙岗坪山,龙华宝安旧改较多,南山也有少量旧改拆迁。
为什么会卖指标房?因为政府要更新城市,所以村民必须配合拆迁。比如说有村民将自己3000平的安置面积出售300平方,提前实现财富自由。现在,这种方便拆迁的方式已经形成了成熟的市场,并得到了政府、开发商以及村落的认可,在这方面其他城市还无法和深圳相比,深圳的灵活性和政府的高效性实属全国领先。但并非所有的回迁房都能如此,比如已经建好还未出证的已经备案的就没办法在公务机构备案,风险也就很难控制。
回迁房的价格,相比周边二手房5-6折左右,每个月还有租金补偿。不过需向回迁房卖方全额一次性付款,所以资金要求较高。获得回迁房后权利人首次对外出售的,不受权利人购得房屋满三年才可对外转让的限制。
指标房的交易流程
指标房的交易,通常是看好项目,跟开发商签《回迁补偿协议》,补偿的细节都在补偿协议里面有约定。
旧改签约流程、交易流程都大同小异,不同项目的补偿区别,主要体现在补偿协议里面。
指标房注意风险
最怕钉子户,签约不下去;还有开发商破产,烂尾。重点关注:
有没有立项,签约进度、权属人有多少,钉子户;
开发商资金实力、品牌,有没有旧改案例;
这些是要关注的问题点。指标房,其实最担心是进度,也就是拆迁周期。
2、集体分配的回迁房:
分配给集体,交房办证前还能更名。比如南山豪方天际,早已售罄;沙井博林君瑞还有少量,价格水涨船高。南山临海揽山,之前说可以有,迟迟没开卖。有人看到买豪方天际的赚得多,也想买?因为75平3房当时500万不到,现在900万了。但是当时买房的人,也不知道什么时候能办下证来。
流程是全款先买,出证后再抵押,办证时间如果拖很长,前期的资金成本也高,随着办证时间确定,价格也会水涨船高。南山豪方天际这波涨幅高,还有一方面原因是南山的学位房,去年普遍全涨带动。南山教育集团基本覆盖2/3楼盘。
集体分配的回迁房,办证前能更名。需要名额才能购买,通常已经建好,没烂尾风险,差价相比新房空间较小。
三、回迁房的投资周期说完回迁房的种类,我们说一下投资周期。房子各方面都很好,就是拆不下来,很多城市都会看到,有些钉子户就是不同意,所以深圳的最新《城市更新条例》规定:当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的,市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。在深圳,如果是旧村改造,钉子户真的非常少,如果是旧住宅改造,就是另外一码事了。因此,一定要选择旧村改造而不是旧住宅改造。
四、安全性
说完回迁房种类,我们说说安全性的问题。我们推荐的都是购买现产权人的权益,然后变成自己的权益,并且经过确权备案,备案后这种权属会得到开发商、政府的认可,有国家信用背书,购买就没什么风险了。这相当于买了一套期房,风险和期房完全一样,但是与期房不同的是,每月还能够拿到至少15元每平方的租赁安置补偿。
五、总结
总体来说,拆迁前期的回迁房指标,相比同区域商品房5-6成价格,还不要名额。但是要注意周期不确定风险,还有《回迁补偿协议》要认真阅读,没名额长投的会员可以考虑。因为拆迁签约进度、开发商资金问题,都会影响最终交房周期,所以开发商实力也要仔细考量。
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