回迁指标变大红本：购买回迁房会遇到哪些风险？
- 分类：回迁房
- 2020-12-23
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回迁指标变大红本：购买回迁房会遇到哪些风险？
自从7月15日“深圳新八条”加码限购限贷，7月31日深圳叫停公寓的供应，短短20天之内，深圳接连出台最严楼市调控，让很多热心于房产投资的人一夜之间失去了购房资格的“房票”！大家对回迁房感兴趣，一方面是因为它不限购不限售，另一方面是它“以小博大”的投资收益，以深圳为例，目前回迁房的市场价格大概是同片区次新房价格的50%到60%，等回迁房取得房产证时，收益十分可观。
大家都说风险越大收益越大，买回迁指标房最怕签约进度，所以尽量选择有大开发商，有旧改案例的项目。签约后村委和街道办都有登记了，产权确定就等周期了。笔者结合多年来所接触的深圳回迁房投资经验，从投资交易风险层面对投资回迁房做一个详细的分析。
一、什么是回迁房？
回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给回迁户的房子。本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果，是“城市更新”和“旧城改造”的衍生物。
二、回迁房的两种类型
回迁指标：拆迁阶段，买的是补偿给回迁户的指标（不要名额），等建好才有房。
集体分配回迁房：分配给集体，交房办证前还能更名（要名额，比如豪方天际）。
1、指标房：
指标房为什么不限购？
买村民的回迁房指标，直接跟开发商签补偿协议，回迁到买家名下，它的优势是不限购。指标房对回迁房权利人无主体资格限制（如无户籍、社保购买年限及名下不动产数量等限制），购买资格无限制。有资金想投资住宅，外地客户想买深圳的，一般会选择这种指标房。旧改多的地方项目就多，龙岗坪山，龙华宝安旧改较多，南山也有少量旧改拆迁。
为什么会卖指标房？因为政府要更新城市，所以村民必须配合拆迁。比如说有村民将自己3000平的安置面积出售300平方，提前实现财富自由。现在，这种方便拆迁的方式已经形成了成熟的市场，并得到了政府、开发商以及村落的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳的灵活性和政府的高效性实属全国领先。但并非所有的回迁房都能如此，比如已经建好还未出证的已经备案的就没办法在公务机构备案，风险也就很难控制。
回迁房的价格，相比周边二手房5-6折左右，每个月还有租金补偿。不过需向回迁房卖方全额一次性付款，所以资金要求较高。获得回迁房后权利人首次对外出售的，不受权利人购得房屋满三年才可对外转让的限制。
指标房的交易流程
指标房的交易，通常是看好项目，跟开发商签《回迁补偿协议》，补偿的细节都在补偿协议里面有约定。
旧改签约流程、交易流程都大同小异，不同项目的补偿区别，主要体现在补偿协议里面。
指标房注意风险
最怕钉子户，签约不下去；还有开发商破产，烂尾。重点关注：
有没有立项，签约进度、权属人有多少，钉子户；
开发商资金实力、品牌，有没有旧改案例；
这些是要关注的问题点。指标房，其实最担心是进度，也就是拆迁周期。
2、集体分配的回迁房：
分配给集体，交房办证前还能更名。比如南山豪方天际，早已售罄；沙井博林君瑞还有少量，价格水涨船高。南山临海揽山，之前说可以有，迟迟没开卖。有人看到买豪方天际的赚得多，也想买？因为75平3房当时500万不到，现在900万了。但是当时买房的人，也不知道什么时候能办下证来。
流程是全款先买，出证后再抵押，办证时间如果拖很长，前期的资金成本也高，随着办证时间确定，价格也会水涨船高。南山豪方天际这波涨幅高，还有一方面原因是南山的学位房，去年普遍全涨带动。南山教育集团基本覆盖2/3楼盘。
集体分配的回迁房，办证前能更名。需要名额才能购买，通常已经建好，没烂尾风险，差价相比新房空间较小。
三、回迁房的投资周期说完回迁房的种类，我们说一下投资周期。房子各方面都很好，就是拆不下来，很多城市都会看到，有些钉子户就是不同意，所以深圳的最新《城市更新条例》规定：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。在深圳，如果是旧村改造，钉子户真的非常少，如果是旧住宅改造，就是另外一码事了。因此，一定要选择旧村改造而不是旧住宅改造。
四、安全性
说完回迁房种类，我们说说安全性的问题。我们推荐的都是购买现产权人的权益，然后变成自己的权益，并且经过确权备案，备案后这种权属会得到开发商、政府的认可，有国家信用背书，购买就没什么风险了。这相当于买了一套期房，风险和期房完全一样，但是与期房不同的是，每月还能够拿到至少15元每平方的租赁安置补偿。
五、总结
总体来说，拆迁前期的回迁房指标，相比同区域商品房5-6成价格，还不要名额。但是要注意周期不确定风险，还有《回迁补偿协议》要认真阅读，没名额长投的会员可以考虑。因为拆迁签约进度、开发商资金问题，都会影响最终交房周期，所以开发商实力也要仔细考量。
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