转眼就年底了,很多想了解二手房的朋友还不知道二手房的交易流程,今天给大家讲讲。
税费可以分为四个版块,即:首付+月供、银行按揭相关费用(一次性付款可省)、过户费、中介费。
一、首付+月供
先算贷款,再总价-贷款额就是首付款。
首套房就是评估价的7成贷款,总价减掉贷款就是首期。
如下图:
三、过户费
①契税。无论如何都没法省的。90㎡以下,首套契税是地税评估价的1%;90㎡以上,首套1.5%,二套2%。假如个人或者家庭名下三套及以上,就是3%。
②增值税。地税评估价X5.6%,满2年免征。一般都满2了。加之现在限售,基本上增值税不在话下。
③个税。房产证不是满五唯一则差额征收20%,(地税评估价—原购价—抵扣项)X20%。抵扣项比如利息、装修发票啥的。
二手房交易流程这一块,银行面谈环节和办理抵押证环节,必须需要购房者本人到场,无法委托他人。其他环节是可以委托代办手续的,这也就意味着,二手房买家只需要2次即可。
第一次,选择工作日签合同,提前准备好按揭申请的相关资料,去银行申请按揭贷款;第二次,去房管局办理抵押的时候。
卖家的风险集中于过户后。房产证都更名了,要是因为买家事后征信逾期,负债过高,导致银行风控拒绝放款,那业主收到房款真是遥遥无期,也是糟心。
所以我们有必要把这个流程理清楚。
①签前查档。查档主要是查业主房产证的真实有效性,共有产权还是单独所有,是否抵押,查封状态。没问题才可以签合同。如果签合同时候是周末,查不了,定金不能让业主带走,先托管,带查档无误,再由业主带走。
②申请银行按揭贷款,需要业主本人过来。准备的资料:身份证、户口本、银行流水、收入证明、婚姻证明、征信报告、首期款、定金转账凭证。开通按揭银行的银行卡。对于银行贷款推出的相关理财产品,相对来说,购买有助于审批。基本确定贷款数额,利率多少,大概准备多少首期款存在银行卡里。
③评估公司上门拍照出评估报告。确定银行评估价,确定具体贷款数额,然后总价减掉贷款以及定金,就是你需要存入银行卡里边的首期款。同时,这边也会进行测绘和权籍调查。
赎楼的当天,让买卖双方在场,买家直接转账给业主,有一个首期款转账凭证,然后业主用这笔钱去还给银行。首期款转账凭证,也是银行放款的一个重要凭证,没有这个东西,银行是不会给业主放款的,因为涉及到骗贷的风控。
⑦过户。这个时候需要原业主的购房发票了,是否满2是否满5年,是否唯一,如果不唯一或者不满5年,就有个税的。缴纳应该缴纳的税费(个税、契税),凭借完税证明,就可以签字按手印,工作人员给你修改房产信息,也可以说叫备案了,大概一个星期就可以出房产证。
⑧一般过户当天要求业主结清水电物业,交楼给买家。如果业主有特别要求说拿到房款后再交楼,或者带装修的房子,具体交楼时间双方可以协商。
⑨出了房产证大概半个月的样子就可以去办理抵押贷款登记,这个时候那个5%的评估费就要给了,银行收的,银行没收到钱,放心吧,是不会安排做抵押登记的。这个环节必须要买家本人过来的,因为要拍照取证。
⑩做了抵押登记大概半个月的样子出他项权证,是个蓝本,这个蓝本确定了购房者与银行的债务关系,很多人没想过,红本(房产证)丢了是可以补办的。出来他项权证,按照银行目前的节奏,基本上只要拿到了银行,一周就可以放款了。然后放款的日期下个月,就是你的还款日。
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