惠州二手房交易税费及流程（建议读完收藏）

税费可以分为四个版块，即：首付+月供、银行按揭相关费用（一次性付款可省）、过户费、中介费。

一、首付+月供

先算贷款，再总价-贷款额就是首付款。

首套房就是评估价的7成贷款，总价减掉贷款就是首期。

月供的计算公式，看不大明白的建议多看几下。

二、惠州二手房银行按揭费用（如果一次性付款的可以免了）
①按揭服务费：2000
②贷款评估费：银行评估价的5‰
③抵押登记费：80
④律师见证：400起，根据贷款额多寡有所浮动（有的银行要、有的不用）
⑤银行按揭保险理财费用：根据不同按揭银行设定。

如下图：

三、过户费

①契税。无论如何都没法省的。90㎡以下，首套契税是地税评估价的1%；90㎡以上，首套1.5%，二套2%。假如个人或者家庭名下三套及以上，就是3%。
②增值税。地税评估价X5.6%，满2年免征。一般都满2了。加之现在限售，基本上增值税不在话下。
③个税。房产证不是满五唯一则差额征收20%，（地税评估价—原购价—抵扣项）X20%。抵扣项比如利息、装修发票啥的。

二手房交易流程这一块，银行面谈环节和办理抵押证环节，必须需要购房者本人到场，无法委托他人。其他环节是可以委托代办手续的，这也就意味着，二手房买家只需要2次即可。
第一次，选择工作日签合同，提前准备好按揭申请的相关资料，去银行申请按揭贷款；第二次，去房管局办理抵押的时候。

卖家的风险集中于过户后。房产证都更名了，要是因为买家事后征信逾期，负债过高，导致银行风控拒绝放款，那业主收到房款真是遥遥无期，也是糟心。

所以我们有必要把这个流程理清楚。

①签前查档。查档主要是查业主房产证的真实有效性，共有产权还是单独所有，是否抵押，查封状态。没问题才可以签合同。如果签合同时候是周末，查不了，定金不能让业主带走，先托管，带查档无误，再由业主带走。

②申请银行按揭贷款，需要业主本人过来。准备的资料：身份证、户口本、银行流水、收入证明、婚姻证明、征信报告、首期款、定金转账凭证。开通按揭银行的银行卡。对于银行贷款推出的相关理财产品，相对来说，购买有助于审批。基本确定贷款数额，利率多少，大概准备多少首期款存在银行卡里。

③评估公司上门拍照出评估报告。确定银行评估价，确定具体贷款数额，然后总价减掉贷款以及定金，就是你需要存入银行卡里边的首期款。同时，这边也会进行测绘和权籍调查。

赎楼的当天，让买卖双方在场，买家直接转账给业主，有一个首期款转账凭证，然后业主用这笔钱去还给银行。首期款转账凭证，也是银行放款的一个重要凭证，没有这个东西，银行是不会给业主放款的，因为涉及到骗贷的风控。

⑦过户。这个时候需要原业主的购房发票了，是否满2是否满5年，是否唯一，如果不唯一或者不满5年，就有个税的。缴纳应该缴纳的税费（个税、契税），凭借完税证明，就可以签字按手印，工作人员给你修改房产信息，也可以说叫备案了，大概一个星期就可以出房产证。

⑧一般过户当天要求业主结清水电物业，交楼给买家。如果业主有特别要求说拿到房款后再交楼，或者带装修的房子，具体交楼时间双方可以协商。

⑨出了房产证大概半个月的样子就可以去办理抵押贷款登记，这个时候那个5%的评估费就要给了，银行收的，银行没收到钱，放心吧，是不会安排做抵押登记的。这个环节必须要买家本人过来的，因为要拍照取证。

⑩做了抵押登记大概半个月的样子出他项权证，是个蓝本，这个蓝本确定了购房者与银行的债务关系，很多人没想过，红本（房产证）丢了是可以补办的。出来他项权证，按照银行目前的节奏，基本上只要拿到了银行，一周就可以放款了。然后放款的日期下个月，就是你的还款日。