惠州二手房“便宜”是为什么！

• 分类：二手房
• 2020-12-19
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惠州二手房“便宜”是为什么！

打开APP，发现好像惠州二手房挺便宜的，比新房便宜3000-5000元/㎡，投资干嘛要选择新房呢？

如果比价格，确实选择二手房更划算；

但若拼价值，或许根本没有可比性！

在惠州，2015年之前几乎没有什么大开发商入驻，全由本地房企开发，从品牌、户型、用材用料、工艺 以及 物业的后期管理，都难以与近年来的工艺、用材用料、及物业管理相提并论！

（注：惠城区也有不少二手房比新房更优质；区况不同，略有差异。）

不是同类产品，没有可比性！

若拿民房与豪宅相比，自然是没有可比性。拿惠州几个典型的大型社区做比较，或许有能看出新房的价值！

01材料差距

龙光城开发已经超10年了，最早交付的是南一期，当时价格大概是4500元/㎡，下图（左）是昨天去拍摄的地下室：

（左图：南一期地库  右图：北十二期地库）

近期交付的是北十二区，当时的售价是15000元/平米，上图（右）是地下室的照片。

现在南一期的二手房售价在14000元/㎡的价格，而目前在售新房价格17000元/㎡（此为5月份报价）

同一个小区、同样的品牌、同样的物业，但是居住的环境、建筑材料却截然不同；工艺以及质量却差了一大截。

随着时间的推移，哪个更有价值不是一目了然了。

02户型差距

卓越蔚蓝海岸也开发近10年了，就以户型来做比较。最早一期的91平米的与现在的86平米对比：

（左图：一期91平米  右图：八期86平米）

一期的91平米只能做两房，并且还是一个洗手间；而八期86平米却可以做三房；

虽然一期的91平米比八期的86平米多5个平米，但考虑到实用性方面，却远不如八期的86平米户型。

100平米以下的户型本身就属于刚需户型，你愿意花130万买91平米的毛坯两房，还是愿意花140万买精装三房呢？

03手续及成本

为什么投资，我更建议选择新房？

（惠州二手房交易流程）

二手房手续繁琐且耗费时间精力：

首先是时间方面：买方至少要来三次（签约+交首付、过户、抵押），期间分别间隔约25天、约30天；对于不是在惠州的客人来讲非常麻烦，尤其是外地客户，时间难以安排。

其次是成本方面：银行评估值低于成交价，首付基本需要4成左右，并且还要加一笔税费以及中介费，核算下来并不比新房便宜多少钱，但质量及未来的价值却远远不如。

（去年，一个客户对比了龙光城的二手房和新房，90平米二手房首付要60万左右，而新房也不过45万）

04选择

那么二手房就不值得买了吗？

并非如此，对于急需入住的、或特殊要求的，二手房还是可以入手的，但是要注意二手房的质量；据我所知，惠州个别二手楼盘因施工问题存在严重的渗水现象；优选次新房或者品牌开发商。

现在人们对居住的需求，从有房可住，到住的舒服、追求品质，是趋势。那么以后价值较高的，同类地段，也只有品牌与品质（不求最好，至少适中）。

如惠阳、仲恺、大亚湾、惠东、博罗等地，我更推荐新房；而惠城区则一二手房各半！

05观点

1、投资优选新房，成本低、品质高；

2、惠州房多，但优质房少，后期转手更具竞争力；

3、买二手，优选次新房、或者品牌（物业/开发商）。

对比品质、物业、用材用料、工艺、品牌 等因素后，你还觉得二手房便宜吗？